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基地园区
“广佛智城”明年正式运营
发表时间:2011-08-29 作者:人才南海

     改革开放30多年,在农村土地上建立起来的工业厂房,支撑起了南海民营经济的半壁江山。这种“乡村工业”模式,虽然快速累积起资本和财富,但粗放的土地利用模式和小作坊式的工业格局,在工业化向城市化转变阶段,其不良效应也愈发明显。

    在土地存量紧张的形势下,南海在转型升级过程中,选择了“三旧”改造、节能减排、城市更新等一系列铁腕破冰政策,通过政府的规划和引导,形成政府、村组融合发展思路。其土地利用模式,也从原先遍地开花的单层厂房,逐渐向高层的、综合性的“产业载体”转变。

    伴随这一转变而来的,是人才、资金、信息等城市生产要素进入农村。政府在乡村工业向城市经济转型的过程中,兼顾农村公共服务提升等问题,从而实现农村社区化,实现城乡统筹发展。

    9月中旬,广佛国际商贸城中心区“广佛智城”的大型招商中心将落成投用,项目有望于明年底前正式运营。在上周五举行的“沥桂一体化”高峰论坛上,中影集团以及11家金融机构与“广佛智城”签署了战略合作协议,中影拟在此处投资建设华南地区最大的电影MALL,沥桂一体化建设全面提速。

    佛山市委常委、南海区委书记邓伟根表示,“广佛国际商贸城中心区是利用村组集体用地改造的新载体,将由2007年前的废旧塑料集中地‘蝶变’为都市商贸综合体。”

    拟造华南最大电影Mall

    在“沥桂一体化”高峰论坛上,邓伟根介绍说,南海区中轴线是从桂城 岗山一路向北,穿过千灯湖,跨过佛山水道,直抵大沥岳利沙片区(即广东金融高新区D区);再往北,经过一些或传统或现代的厂房、写字楼,到达广佛国际商贸城中心区。

    今年年初,“广佛智城”这个占地近400亩、建筑面积80万平方米的都市商业综合体破土动工,这是占地1800多亩的广佛国际商贸城中心区已经引进的6个项目中,最先落地的一个。

    当日论坛上,包括长江证券股份有限公司广东分公司在内的11家金融机构,也与广佛智城签署了战略合作协议。大沥镇镇委副书记唐赛光表示,仅去年,大沥有色金属业销售额超亿元的企业就有40多家,此外大沥有近40个专业市场、贸易企业160多家。“为私募、投资公司提供产业载体,金融与有色金属业的结合,金融与商贸业的结合,必将能带动原有的产业实现飞越。”

    此外,当天签约的唯一一家非金融机构给影迷带来惊喜,中影集团拟在此处投资建设华南地区最大的电影Mall,配有11个超五星级的3D影厅,以及全佛山最大的22米巨幕,影院座位总数超3000个,除了承载电影院的功能外,还将囊括电影展、首映礼等电影衍生品。

    作为广佛国际商贸城中心区核心生态景区的大沥市民广场,其效果图也首次亮相。广场初步计划用地150多亩,将投入超5000万元建设资金,除绿地、湖景、小桥流水等元素外,或将考虑建设一个佛山最大的瀑布。

    不征地,旧城更新变新城

    在此之前,广佛国际商贸城中心区曾是大小废旧塑料档口林立的“垃圾村”,通过2007年至今的整治,如今已肩负起沥桂一体化、南海中心城区组团发展的重任,实现了华丽转身。

    邓伟根指出,目前沥桂新城跟别的地方建新城不同,别的地方往往是征地建新城,而沥桂新城是整合土地、整合利益建新城,“广佛国际商贸城中心区就涉及到5个村委会,整合难度很大”。

    2007年,南海区和大沥镇两级政府采用“镇政府租赁及征用村、组土地,统一规划开发”,政府、村民和企业等多方共赢的模式,由大沥镇政府注资成立项目开发公司,负责土地的经营和管理,并承担项目开发风险,实现了中心区连片开发。同时,根据约定,土地租金在原有基础上每3年增长10%,以确保集体经济收入稳步增长。这种模式下,该片区得以高标准、高起点地进行“三旧”改造,以发展商贸物流、金融保险、总部大楼、会展中介、星级酒店等都市型产业。

    “整合土地是新城蝶变的基础。”邓伟根如是解释“蝶变”:虽叫新城,但不是征地建新城,而是旧城更新;“蝶变”意味着不是造城、建城,而是城市更新,是产业升级,城市转型和社会转型的综合体现,以此形成新城。

    他认为,今后应突显沥桂一体和沥桂新城中的广佛商贸城的角色和地位。整合土地后,接下来将利用有色金属原有的深厚的产业基础,把此处变成该产业的研发基地和数据处理中心,并做好生活配套,实现城市“蝶变”。

    ■企业

    “保障经营收益更重要”

    多方合作的土地经营模式,如何合理进行资源配置,保证土地拥有者、投资者、进驻厂商企业的既得利益?

    以“广佛智城”为例,该项目董事长黄河表示,大型商业体的归属并不是最重要的,保障经营收益才更加重要。

    这里将引入世界最先进的商业运营模式??生态型主题购物公园,打造成集办公、商展贸、餐旅、购物、娱乐于一体的都市商业中心。其中,“广佛智城”的生态写字楼直指大沥专业市场升级,“大沥有50多个专业市场,交易量大得惊人,引导这些专业市场由批发商业向贸易公司转变,是我们建设生态写字楼的目的,一楼为展厅,二楼是贸易和办公区。”

    黄河表示,另外动工建的PE金融大厦则拟承接千灯湖金融区的北延,吸引和培育适合大沥产业现状的金融业态。

    他说,项目希望实现土地拥有者、政府、投资者以及经营者的多方共赢。但是目前来说,盈利并不求快,项目将通过自由资金和长短租的形式,先将人群吸引进来。“目前区域内各种形态的写字楼需求量比较大,首期会有一定的让利。”

    目前广佛智城项目已经与土地所有者签订了合约,当40年租约到期之后建筑物部分归还给土地所有者,投资者可以继续经营。

    南方日报记者 张素圈

    产业载体建设取代传统土地招商

    南海目前兴起的产业载体建设模式,实际上大幅降低了招商对于土地的依赖,这在土地资源极为紧缺的当下,有望成为南海招商引资的一大突破口。

    瀚天科技城塑造全新产业集聚平台

    作为广东省都市型产业基地的11大载体之一,瀚天科技城于2006年开始投入建设,其土地产权属于北约村委会,其开发则由桂城街道出资,采取街道与村委会合作的方式,把旧市场和低矮厂房改造建成现代化的产业大厦,然后再统一进行招商引资。在南海人眼中,瀚天科技城是“三旧”改造与都市型产业结合的典范之作。

    2008年,瀚天科技城开始对外招商,先后引进了科技研发、动漫设计、生物医疗、环境服务等各领域企业120多家,产业结构逐渐从前期的劳动密集型向研发服务形态过渡。去年,进驻瀚天的企业创造了20多亿的产值、超过6000万的税收。

    广东省新光源产业基地政府主导采用“市场+基地”模式

    2009年5月,广东新光源产业化基地正式落户罗村。2010年9月27日,广东省新光源产业基地一期正式启用,华南(国际)电光源灯饰城开业,打造“新光源产业之都”雏形显现。

    由政府主导的“市场+基地”开发模式,是广东新光源产业基地的一大亮点。基地的核心区由政府来主导,而围绕核心区周边的厂房则通过选择引入品牌企业自建厂房,或引入民间资本来进行建设。

    目前,华南(国际)电光源灯饰城一期项目运作有序,二期项目正在加紧规划中。今年一季度,基地共引入电光源行业企业14家,其中包括国星光电股份有限公司、奇力光电和中国赛宝实验室。

    日本中小企业产业园聚焦汽配和环保装配

    位于丹灶的日本中小企业产业园,是南海国家生态工业示范园区的重要组成部分。该产业园规划面积320亩,年内可完成5万平方米厂房,目前已有至少5家日企达成进驻意向。

    凭借紧邻狮山一汽大众项目等汽车生产基地的优势和强劲的产业基础,该园区意欲集聚更多优质日资汽配企业,将丹灶打造成汽配重镇。

    另外,燃料电池及氢源技术国家工程中心华南分中心(新能源华南基地

    )

    也已落户该产业园。园区将借此着力引入一批环保装备制造、研发项目,吸纳优秀的研发、制造企业,凸显环保装备制造专业镇的品牌。

    中医药生物科技产业中心瞄准南海生物医药空白

    南海国家中医药生物科技产业中心位于大沥西部,将建产业化基地、孵化中心、药物临床前评价中心、药物临床研究基地、医药商贸区等7个功能区,以逐步建立从研发机构、孵化器、再到产业化基地的阶梯式产业发展链条。

    今年5月,29个产业化项目已率先进驻,这第一批项目主要包括新药研制、医药原料和中间体、医疗器械、保健品和功能食品等类别,个别项目达到国际先进水平,大部分项目的产业化前景和市场前景较好。

    南方日报记者 周冬冬

    破解地方财政难题

    “城市更新”及“十三大工业区”改造

    国家对房地产市场的调控,以及佛山“限购令”等政策,对地方财政产生较大冲击。南海区区长区邦敏表示,目前南海区的财政税收过半来源于房地产行业,限购政策有可能影响到南海今年的财政税收。

    区邦敏说,要摆脱政府财政对房地产的依赖,必须寻找更好的载体,“‘城市更新’计划和‘十三大工业区’改造计划,是我们必须全力以赴做好的事。”

    “1+13”工程提升产业

    目前,南海区积极推进产业载体建设、十三大工业片区“三旧”改造,预计3年内建成约1000万平方米的产业载体。南海将以“1+13工程”为落脚点,在“十二五”期间做好植产兴业的“文章”。

    具体来说,南海将以“1+13”工程,即“一汽大众”和十三大工业片区“三旧”改造提升示范项目为落脚点,壮大核心支柱产业来带动整个产业结构的优化提升。

    据悉,十三大工业区遍布南海8个镇街,总占地3600多亩,规划建设470万平方米物业,包括桂城的翰天科技城、金谷光电园等。“目前半数片区已经准备好,其余务必在5月准备好,要一个一个的抓,速度要快,要以优势资源,集中人力物力财力,办成重点的大事。”区邦敏说。

    在城市建设方面,南海正式启动大沥、桂城、里水一体建设,以千灯湖金融高新区为城市标杆,加强与联胺片区的整合互动,引领东部片区发展;新型公共交通系统试验段(桂城至广州南站)前期工作已经开展,三山新城建设步伐加快。新人民医院、区行政服务中心等区级公共服务项目顺利推进,中部产业新城轮廓初步成形。西部南海会馆、西樵山创5A景区等核心项目进展顺利,推动文化、旅游与城市的融合。

    “城市更新”破解农村集约发展难题

    去年年底,南海公布了城市更新行动计划(2010-2015年),与此前一直推进的“三旧”改造相比,城市更新计划在“三旧”改造的基础上,以连片改造为切入点,大力推动旧村改造、新农村建设和产业载体建设。

    而最为值得关注的是,该计划是与目前南海规划的东、中、西“三大片区”的战略规划相融合,提出每个片区以主题产业为带动。该计划中,除了产业优化升级发展之外,还需要解决的一个难题是在东部和中部地区存在较多“城中村”问题。

    未来,在遵循以建新必拆旧,节约集约用地的原则上,南海将大力推进农村社区公寓建设和旧村改造,以改善人居环境,实现农民与集体增收,促进城乡统筹发展。

    根据目标规划,南海今年要设立10个试点,发展第一批农村社区公寓建设项目;三年内首批项目取得成效,发展其他批次项目;五年内逐步将农村社区公寓建设项目向鼓励发展农村社区公寓的区域推开。

    目前,南海已正式公布了《关于村镇社区公寓建设的指导意见》,南海将试点宅基地换商品房,今年将争取启动约十个试点开展社区公寓建设,打通宅基地使用权上市流通渠道,打破政府对土地一级市场的垄断。

    南方日报记者 张素圈

    ■声音

    佛山市委常委、南海区委书记邓伟根:

    用村组用地承载

    未来产业和城市

    任何经济发展都要有载体,不能靠土地就要在厂房上思考。产业载体是“植产兴业”的基础和前提,没有好的载体,“植产兴业”就变成空中楼阁。要研究怎么建,还要思考什么样的产业或行业适合这类型。

    比如“粤港金融?科技园”要建设成为金融、科技研发、技术创新和产品中试的公共平台;广佛智城要围绕大沥镇传统产业与现代服务业相结合的产业载体;珠江?科技数码城要成为培育新型、高端都市型产业的载体,打造另一个翰天科技城。

    南海接下来要做的,就是靠产业做本,今后要大规模的征地已不可能,出路就是用约300平方公里的村组用地去承载未来的产业和城市。要通过政府和民间等多方筹措资金建设工业载体,以加快老工业区向现代产业集聚区的转变。

    继续探索利用集体土地建设产业载体。加大集体土地的流转力度,提升集体土地的投资强度;推广政府保底承租方式,鼓励和引导民间资本租赁集体土地建设产业载体。

    南海区长区邦敏:

    区镇联动,发挥龙头项目和核心区域的带动作用

    我们很多地方的发展还没有走出要新增土地指标这样一个怪圈,可以预见这条路必定会越走越窄,如果再从新增土地指标上发展,必定是死路一条。未来要将重点放在在研究城市更新以及改变农村集体用地低水平开发现状等问题上。

    产业载体建设要区镇联动,发挥好龙头项目和核心区域建设的带动作用。政府在如何推动产业载体建设的问题上可以有很多种模式,例如瀚天科技城、天安数码城和新光源产业基地等。

    以前我们征地建工业园区,现在是整理十三大片区的土地建产业载体;以前我们招的是落地生根的企业,现在招的是可以上楼的企业;过去我们开发工业园区,引进的都是一些用地较大的企业,现在我们建设1000万平方米产业载体,要引进一批对资金、人才、技术要求均比较高的企业。

    南方日报记者 盛正挺

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